תמ"א 38, מקור השם זה: תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם. רוב המבנים הקיימים בישראל משנות ה-1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה.
האחריות לחיזוק מבנים הינה של בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה. הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מהבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה מכוח התמ"א.
היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).
פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני. במידה והרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות. אפשרות אחרת במקרה זה היא לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.
לגבי המבנים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
* חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
* חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות (בהיקף שעד הקומה הטיפוסית), בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
* חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
* חיזוק המבנה והוספת מרפסת (עד 13 מ"ר ברוטו לכל דירה).
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף.
התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
מעלית: התמ"א מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
חניה: התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.
עיצוב הבניין: במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
תוספת מרחב מוגן: התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה