מהם המצבים שבהם כדאי לבדוק אם קיימת כדאיות כלכלית למחזור משכנתא:
1. משכנתאות שנלקחו במסלולים שאינם צמודי מדד, עמלות הסילוק יהיו בדרך כלל שוליות. אם ניתן לקבל היום ריבית נמוכה מהריבית של ההלוואה - מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור.
2. בהלוואות צמודות לדולר של משכנתאות שבוצעו בתקופה בה שער הדולר היה גבוה יותר משערו כיום, לרוב תהיה היתרה לסילוק קטנה (בשל ירידת השער) וקרן ההלוואה לא גדלה בשל הצמדות. בד"כ תנאי משכנתא דולרית מאפשרים לפרוע ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. אם הריבית המשולמת בהצמדה למטבע הזר גבוהה מהריביות שניתן לקבל במשכנתאות שקליות, כדאי בהחלט לבחון את מחזור רכיב המשכנתא המוצמד.
3. אם יכולת ההחזר שלך כלווה השתפרה, ויש באפשרותך לשלם תשלומי משכנתא גבוהים יותר ולקצר את תקופת המשכנתא, ייתכן ויהיה חיסכון משמעותי בהפרש שייווצר מתשלום הריביות שלא יבוצע. ככל שתקופת ההלוואה קצרה כך משלמים פחות ריבית. החיסכון עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.
4. ביצוע מחזור המשכנתא באותו בנק או בבנק משכנתאות אחר. מחזור משכנתא בבנק המקורי יהיה בד"כ תהליך יותר מהיר, פשוט וקל. מחזור משכנתא בבנק משכנתאות אחר יצריך לעבור תהליך המשכנתא מחדש, כולל שיעבוד הנכס, בדיקת שמאות, בדיקת אשראי למשכנתא הקיימת, שחרור הנכס מהבנק הנוכחי, תשלומי אגרות ועמלות ואף דמי פתיחת תיק. העלויות למעבר בנק עשויות להצטבר ולהגיע למאות ואף לאלפי שקלים.
לכן, מכיוון שמחזור משכנתא בבנק המקורי פשוט וזול יחסית יש לבחון את התנאים של הבנק האחר ולבדוק האם כדאי בכלל להעביר המשכנתא אליו.
במחזור המשכנתא בבנק הנוכחי ניתן לבצע מחזור של חלקים מהמשכנתא ולא את כולה.
אם בוחרים למחזר בבנק אחר וישנו רכיב (כגון: הלוואת זכאות) בתנאים טובים שלא כדאי לוותר עליהם, יש לשקול ואף להשאיר רק את הרכיב האמור בבנק הנוכחי.
5. לעיתים, השיקולים למחזור משכנתא אינם מתוך רצון להפחית את התשלום הכולל אלא מתוך הצורך להתאים את המשכנתא למצבו של הלווה ויכולתו לבצע את ההחזר החודשי. מחזור המשכנתא מאפשר לכוון את "תזרים המזומנים" של משק הבית על ידי שינוי גובה החזר החודשי של המשכנתא אשר בדרך כלל מהווה ההוצאה המרכזית של המשפחה.
לסיכום,
חשוב להבין שמחזור משכנתא הוא פעולה שכדאי לבחון ולשקול, אך לא לבצע בחופזה.
יש לבחון את מכלול השיקולים תוך הסתייעות באנשי מקצוע על מנת לאמת או לשלול את כדאיות המחזור מבחינה כלכלית והתאמת פעולת המחזור ליכולות והעדפות הלווה.
המאמר מאת EMI, ונכתב באתר : http://www.academics.co.il
יועץ משכנתאות
השבמחק