מחזור משכנתא

מהם המצבים שבהם כדאי לבדוק אם קיימת כדאיות כלכלית למחזור משכנתא:

1. משכנתאות שנלקחו במסלולים שאינם צמודי מדד, עמלות הסילוק יהיו בדרך כלל שוליות. אם ניתן לקבל היום ריבית נמוכה מהריבית של ההלוואה - מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור.

2. בהלוואות צמודות לדולר של משכנתאות שבוצעו בתקופה בה שער הדולר היה גבוה יותר משערו כיום, לרוב תהיה היתרה לסילוק קטנה (בשל ירידת השער) וקרן ההלוואה לא גדלה בשל הצמדות. בד"כ תנאי משכנתא דולרית מאפשרים לפרוע ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. אם הריבית המשולמת בהצמדה למטבע הזר גבוהה מהריביות שניתן לקבל במשכנתאות שקליות, כדאי בהחלט לבחון את מחזור רכיב המשכנתא המוצמד.

3. אם יכולת ההחזר שלך כלווה השתפרה, ויש באפשרותך לשלם תשלומי משכנתא גבוהים יותר  ולקצר את תקופת המשכנתא, ייתכן ויהיה חיסכון משמעותי בהפרש שייווצר מתשלום הריביות שלא יבוצע. ככל שתקופת ההלוואה קצרה  כך משלמים פחות ריבית. החיסכון עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.

4. ביצוע מחזור המשכנתא באותו בנק או בבנק משכנתאות אחר. מחזור משכנתא בבנק המקורי יהיה בד"כ תהליך יותר מהיר, פשוט וקל. מחזור משכנתא בבנק משכנתאות אחר יצריך לעבור תהליך המשכנתא מחדש, כולל שיעבוד הנכס, בדיקת שמאות, בדיקת אשראי למשכנתא הקיימת, שחרור הנכס מהבנק הנוכחי, תשלומי אגרות ועמלות ואף דמי פתיחת תיק. העלויות למעבר בנק עשויות להצטבר ולהגיע למאות ואף לאלפי שקלים.
לכן, מכיוון שמחזור משכנתא בבנק המקורי פשוט וזול יחסית יש לבחון את התנאים של הבנק האחר ולבדוק האם כדאי בכלל להעביר המשכנתא אליו.
במחזור המשכנתא בבנק הנוכחי ניתן לבצע מחזור של חלקים מהמשכנתא ולא את כולה.
אם בוחרים למחזר בבנק אחר וישנו רכיב (כגון: הלוואת זכאות) בתנאים טובים שלא כדאי לוותר עליהם, יש לשקול ואף להשאיר רק את הרכיב האמור בבנק הנוכחי.

5. לעיתים, השיקולים למחזור משכנתא אינם מתוך רצון להפחית את התשלום הכולל אלא מתוך הצורך להתאים את המשכנתא למצבו של הלווה ויכולתו לבצע את ההחזר החודשי. מחזור המשכנתא מאפשר לכוון את "תזרים המזומנים" של משק הבית על ידי שינוי גובה החזר החודשי של המשכנתא אשר בדרך כלל מהווה ההוצאה המרכזית של המשפחה.

לסיכום,
חשוב להבין שמחזור משכנתא הוא פעולה שכדאי לבחון ולשקול, אך לא לבצע בחופזה.
יש לבחון את מכלול השיקולים תוך הסתייעות באנשי מקצוע על מנת לאמת או לשלול את כדאיות המחזור מבחינה כלכלית והתאמת פעולת המחזור ליכולות והעדפות הלווה.

המאמר מאת EMI, ונכתב באתר : http://www.academics.co.il

תמ"א 38

תמ"א 38, מקור השם זה: תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413,  כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם. רוב המבנים הקיימים בישראל משנות ה-1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה.

האחריות לחיזוק מבנים הינה של בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה. הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מהבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה מכוח התמ"א.

היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).

פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני. במידה והרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות. אפשרות אחרת במקרה זה היא לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.

לגבי המבנים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

* חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
* חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות (בהיקף שעד הקומה הטיפוסית), בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
* חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
* חיזוק המבנה והוספת מרפסת (עד 13 מ"ר ברוטו לכל דירה).

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף.

התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
מעלית: התמ"א מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
חניה: התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.
עיצוב הבניין: במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
תוספת מרחב מוגן: התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים.

היטל השבחה

היטל השבחה זה בעצם תשלום חובה החל על בעל מקרקעין או מחוכר לדורות, ההיטל השבחה נובע מ: הגדלת זכויות בניה בקרקע מסוים, שהוועדה המקומית אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. לדוגמא: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין, ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.
(חובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית).

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה – היתר שלא ניתן היה לתיתו אילמלי אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.

מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור ובתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

במקרים הבאים יינתן פטור מלשלם היטל השבחה
* השבחה בבנית ממ"ד. הפטור ינתן לשטח המינימאלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).
* השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965
* השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).
* השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף
* השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש
* השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף
* השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות
*  השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי;
- הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה
(ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).