קרקע חקלאית להשקעה

כל האדמות בישראל הינם בעלי יעוד מסויים, היעוד מגדירה בצורה ברורה מה ניתן לעשות באדמה זאת, או במילים אחרות איך ניתן לנצל את האדמה מסוג כלשהו בצורה הכי אפקטיבים לצרכים הרצויים. לדוגמא: בפ"ת בשטח של סגולה השטח מוגדר כאזור תעשייה, מה שזה אומר שהיעוד של האדמה/קרקע זו הינו למסחר ותעשייה, לעומת זאת פארק הכרמל שכל השטח שלו מוגדר כשמורת טבע, משמע אדמה/קרקע זו מיועדת לשימור ואסור לבצע שום שינויים בה. וע"פ כל יעוד שניתן לראות על הקרקע ניתן לדעת מה יכול ללהיות בעתיד בקרקע ולפי  זה גם ניתן לדעת את הערך של כל קרקע. לפני יעודו עדיתי.

במדינת קטנה כזאת כמו שלנו ככול שעוברים השנים כך האוכלוסיה ואזורי מגורים הולים ופוחתים, לכן מפשירים הרבה קרקעות ויש כל פעם יותר ויותר ביקוש בקרקעות לבניה, כמובן שלא כל קרקע חקלאית תופשר ולכן יש צורך במחקר איכותי בשביל להעריך פוטנציאל של קרקע חלקאית להפשרה עתידית.

 כמה נקודות מאוד חשובות שחייבים לבדוק לפני להולכים להשקיע בקרקע חקלאית
 - לבדוק את סטטוס הקרקע בתמ"א הארצי ותוכניות מקומיות בשביל לוודא שהיא אכן נלקחה בחשבון כשטח שאמור לעבור שינוי יעוד למגורים בעתיד
- חשוב ביותר לוודא שעל הקרקע זו אין תכנון לבנות תשתית ארצית כלשהי כפס רכבת או כביש בין עירוני
- מיקומו של השטח הספציפי שמציעים לכם ואת מרחקו של השטח מאזור בנוי (לכל שהקרקע צמודה לבניה קיימת כך הסיכוי להפשרה יותר גדול ויותר מהר)
- חשוב מאוד לוודא שהקרקע זו רשומה בטאבו על שם המוכר ושלא מדובר שקרקע השייכת למדינה

ועוד כמה נקודות חשובות מאוד שצריך לקחת בחשבון ולהתיחס אליהם
- צריכים להיות באזור מקומות עבודה זמינים ואטרקטיביים או תכנון רציני להקמה של מקומות כאלו.
- צריכה להיות באזור עיר או ישוב הנהנים ממוניטין טוב ומציגים נתוני גידול אוכלוסין קבועים לאורך השנים.
- צריכה להיות באזור תשתית כבישים המקשרת בקלות את התושבים לנתיבי התחבורה המרכזיים בארץ.
- רצוי שברשות המקומית כבר התבצעו דיונים לגבי הרחבת שטחי המגורים בסביבה.

מי שלוקח את העניין ברצינות ואכן מבצע בדיקה מקיפה של כל הקריטריונים האפשריים בעצם משפר בעשרות אחוזים את סיכויים ההצלחה של ההשקעה ומגן על עצמו ממצבים לא נעימים.

בהצלחה ..

כל מה שרציתם לדעת על מס רכישה – עו"ד בתיה אשורי

כולנו רוצים קורת גג, והצורך הבסיסי הזה מביא אותנו להשקיע את רוב כספינו ברכישת דירה. התשלומים עבור רכישת הדירה אינם רק עלות הדירה עצמה אלא כוללים תשלומים נוספים כמו תשלום לעורך דין ותשלום מס רכישה, כאשר מס רכישה הינו חובה עבור כל רכישת דירה.
כאשר רוכשים דירה כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין מומחה בתחום אשר יוכל לסייע לכם גם בעניין מס רכישה. להלן תקציר של החוק המחייב תשלום מס רכישה:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963 סע' 9. (א)   מורה כדלקמן:
במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.
במילים אחרות החוק מחייב כל רוכש דירת מגורים לשלם מס רכישה אלא אם הוא זכאי לפטור ע"פ תקנות   מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.
ברכישה דירת מגורים יחידה (כאשר לרוכש אין דירה נוספת או שיש לו דירה נוספת והוא מתחייב למכור אותה בתוך 24 חודשים) חל על הרוכש מס רכישה .
שעור מס הרכישה   הינו מדורג בהתאם לשווי הדירה הנרכשת כמובן שככל שהדירה יקרה יותר כן תשלום המס יהיה גבוהה יותר .
תנאי לקבלת שעור מס מדורג הינו כי הדירה הינה   דירת מגורים   אשר בנייתה הסתיימה והיא ראויה לשמש למגורים. גם דירה שנרכשת מקבלן (על הנייר) ובנייתה טרם הסתיימה   תחשב, לצורך מס רכישה, כדירת מגורים ובתנאי שקיימת התחייבות הקבלן בהסכם המכר לסיים את בניית הדירה.
חשוב לציין כי ברכישת דירה מקבלן יש לדרוש מהקבלן להציג בפניכם את אישורי המיסים שקיבל בעת רכישת   הקרקע.
מהם שיעורי מס רכישה?
שיעורי מס הרכישה ברכישת דירת מגורים יחידה , הינם בעלי שלוש דרגות מס אשר סכומם מתעדכן 3 פעמים בשנה בהתאם לעליית המדד.
הסכומים שלהלן הינם סכומים מעוגלים ואינם מציינים במדוייק את גובה המס זאת הואיל ומדרגות המס מתעדכנות ולכן לחישוב מדוייק יש להעזר בעו"ד או במחשבון מס רכישה .
דרגה ראשונה : דירה אשר שווי הרכישה הינו עד לסכום של כ-   1,139,000 ₪   – פטור מלא 0% מס.
דרגה שניה: דירה אשר שווי הרכישה הינו עד כ- 1,601,000 ₪   ישולם מס בסך 3.5% על ההפרש שבין 1,139,000 לבין שווי הדירה .
לדוגמא: דירה שנרכשה בסכום של 1,500,000 ₪ = ההפרש שבין דרגת הפטור המלא לבין שווי הרכישה הינו כ- 361,000 ₪ ומס הרכישה יהיהכ- 12,635 ₪ .
דרגה שלישית: דירה ששווי הרכישה שלה הינו מעל כ- 1,500,000 ₪ ישולם מס בגובה 5% על ההפרש שבין דרגת המס השניה לבין שווי הדירה
לדוגמא : דירה ששוי הרכישה שלה הינו 2,000,000 ₪ סכום המס יהיה כדלקמן:
עד לסכום שלכ-   1,139,000 ₪ – 0%
סכום שבין 1,139,000 ₪ לבין 1,601,000 ₪ – 3.5% = 16,166 ₪
סכום שבין כ-   1,601,000 לבין – 2,000,000 ₪ – 5% = 19,940 ₪
ובסה"כ מס רכישה שישולם בעבור דירה שעלתה 2,000,000 ₪ הינו 36,106 ₪ .
מעל 1,050,000 סכום המס הינו על ההפרש שבין עד לסכום של חלק ראשון – 0%
שעור מס הרכישה על דירה שניה
הרוכש דירה שניה , בלא התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים – לא יהנה מהמדרגה הראשונה.
פטורים נוספים
דירה שנתקבלה במיזם לפינוי בינוי או מחוצה לו – בתמורה לדירתה הישנה שבמתחם – פטורה ממס רכישה.
ישנם מקרים בהם הרוכשים זכאים לשלם מס רכישה בשיעור מופחת (בשיעור 0.5%) , בתנאי שהדירה תשמש למגוריו של הרוכש:
-           נכים (כמפורט בחוק).
-           משפחות שכולות אשר בן משפחתם נהרג במהלך פעולה צבאית ונפגעי פעולות איבה.
-           עולים.
בנוסף, המקבל דירה במתנה מקרובו (בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג הצאצא, אח או אחות), ישלם שליש ממס רכישה רגיל, אלא אם כן קיבל את הדירה מבן זוג הגר עימו, ואז הוא פטור מתשלום מס רכישה.
חשוב לדעת כי קיימת חובת הצהרה: כל מי שרוכש   דירת מגורים חובה עליו להצהיר תוך שלושים יום, על רכישת דירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי. לאחר ההצהרה יקבל שומת מס רכישה אותה יש לשלם תוך שבועיים. איחור בתשלום יחייב תשלומי הצמדה, ריבית וקנס. במידה והרוכש דיווח על הרכישה וערך שומה עצמית חובת הדיווח הינה עד 50 ימים.
רכישת דירה, כאמור, הינה עסקה משמעותית וחשובה ויש לתת את הדעת, לא רק על מחיר הדירה כי אם על הבטחת כספי הרכישה עד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכן על התשלומים הנלווים   כמו תשלומים לעורך דין, ארנונה, ועד בית ומס רכישה.
מס רכישה הוא תשלום חובה המעוגן בחוק, אך ישנם מקרים בהם ניתן להפחית את שיעור מס הרכישה. לשם כך כדאי להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה ואמין.
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ ואין להסתמך על מאמר זה בתכנון מס   ובכל מקרה יש להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום .

המאמר נכתב ע"י -  עו"ד ומגשרת  בתיה אשורי
http://www.family-online.co.il/
03-5608877
במקרים דחופים 052-4545555

מחזור משכנתא

מהם המצבים שבהם כדאי לבדוק אם קיימת כדאיות כלכלית למחזור משכנתא:

1. משכנתאות שנלקחו במסלולים שאינם צמודי מדד, עמלות הסילוק יהיו בדרך כלל שוליות. אם ניתן לקבל היום ריבית נמוכה מהריבית של ההלוואה - מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור.

2. בהלוואות צמודות לדולר של משכנתאות שבוצעו בתקופה בה שער הדולר היה גבוה יותר משערו כיום, לרוב תהיה היתרה לסילוק קטנה (בשל ירידת השער) וקרן ההלוואה לא גדלה בשל הצמדות. בד"כ תנאי משכנתא דולרית מאפשרים לפרוע ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. אם הריבית המשולמת בהצמדה למטבע הזר גבוהה מהריביות שניתן לקבל במשכנתאות שקליות, כדאי בהחלט לבחון את מחזור רכיב המשכנתא המוצמד.

3. אם יכולת ההחזר שלך כלווה השתפרה, ויש באפשרותך לשלם תשלומי משכנתא גבוהים יותר  ולקצר את תקופת המשכנתא, ייתכן ויהיה חיסכון משמעותי בהפרש שייווצר מתשלום הריביות שלא יבוצע. ככל שתקופת ההלוואה קצרה  כך משלמים פחות ריבית. החיסכון עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.

4. ביצוע מחזור המשכנתא באותו בנק או בבנק משכנתאות אחר. מחזור משכנתא בבנק המקורי יהיה בד"כ תהליך יותר מהיר, פשוט וקל. מחזור משכנתא בבנק משכנתאות אחר יצריך לעבור תהליך המשכנתא מחדש, כולל שיעבוד הנכס, בדיקת שמאות, בדיקת אשראי למשכנתא הקיימת, שחרור הנכס מהבנק הנוכחי, תשלומי אגרות ועמלות ואף דמי פתיחת תיק. העלויות למעבר בנק עשויות להצטבר ולהגיע למאות ואף לאלפי שקלים.
לכן, מכיוון שמחזור משכנתא בבנק המקורי פשוט וזול יחסית יש לבחון את התנאים של הבנק האחר ולבדוק האם כדאי בכלל להעביר המשכנתא אליו.
במחזור המשכנתא בבנק הנוכחי ניתן לבצע מחזור של חלקים מהמשכנתא ולא את כולה.
אם בוחרים למחזר בבנק אחר וישנו רכיב (כגון: הלוואת זכאות) בתנאים טובים שלא כדאי לוותר עליהם, יש לשקול ואף להשאיר רק את הרכיב האמור בבנק הנוכחי.

5. לעיתים, השיקולים למחזור משכנתא אינם מתוך רצון להפחית את התשלום הכולל אלא מתוך הצורך להתאים את המשכנתא למצבו של הלווה ויכולתו לבצע את ההחזר החודשי. מחזור המשכנתא מאפשר לכוון את "תזרים המזומנים" של משק הבית על ידי שינוי גובה החזר החודשי של המשכנתא אשר בדרך כלל מהווה ההוצאה המרכזית של המשפחה.

לסיכום,
חשוב להבין שמחזור משכנתא הוא פעולה שכדאי לבחון ולשקול, אך לא לבצע בחופזה.
יש לבחון את מכלול השיקולים תוך הסתייעות באנשי מקצוע על מנת לאמת או לשלול את כדאיות המחזור מבחינה כלכלית והתאמת פעולת המחזור ליכולות והעדפות הלווה.

המאמר מאת EMI, ונכתב באתר : http://www.academics.co.il