קניית דירה הינה אחת ההחלטות הגדולות והחשובות שאנחנו מקבלית במהלך חיינו, בהחלטה זו משחקים הרבה הבטים כגון הבט הרגשי הכלכלי והאמוציונלי, לכן חשוב מאוד לעשות מינימום טעויות, כי כל טעות סוחב אחריו מחיר כבד.
קונים או מורים ?? מה עושים קודם ?
חלק מבעלי הנכסים מחפשים קודם לקנות דירה ורק לאחר מכן למכור את הדירה שלהם .. אני מבין מאיפה הצורך הזה לעשות את הפעולה הזאת בסדר הזה (מפני החשש שאנחנו נמכור ולא נימצא ונשאר ברחובות), זה תהליך לא נכון וגם טיפה מסוכן, הסיכון בכן שנניח וקניתם דירה ב 100ש"ח וחשבתם ותמכרו את הדירה שלכם ב 70 ש"ח ובפועל הדירה שלכן יכולה להימכר רק ב- 60 ש"ח, ואי היכולת לעמוד בהסכם עם הקונה יכולה לפוצץ עסקה ולגרום לכם לשלם קנסות לא רצויות ..
בקיצור חייבים קודם למכור את הדירה, לראות מה התקציב האמתי העומד לרשותכם ורק אז לחפש נכס מתאים לתקציב האמיתי שלכם .
בירור יכולת כלכלית פיננסית יסודית
תהליך מאוד הכרחי זה (לכל אלו שצריכים לקבל משכנתא) להוציא אישור עקרוני לפני חיפוש דירה , יש כיום הרבה מחשבונים לחישוב משכנתא למיניהם, שהמשתמש מכניס לבד תנתונים שלא בהכרח הבנקים נותנים את אותם תנאים ואת אותם האחוזי ריבית. לכן חשוב מאוד לשבת עם יועץ משכנתאות ולכבל אישור עקרוני.
לא להמתין לרגע האחרון בבחירת עורך דין לעסקה קונים רבים מניחים כי תפקידו של עורך הדין מסתכם בביצוע טיוטות הסכם המכר ונוכחות בחתימתו. זו טעות שיש להימנע ממנה. בחרו עורך דין שילווה אתכם בקנייה בשלב מוקדם והפעילו אותו במהלך הבירורים אודות הנכסים המעניינים אתכם. עורך הדין יעיין בנסח הטאבו של הדירה וינסה לאתר מבעוד מועד קשיים אפשריים, כגון – עיקולים, שעבודים, בעיות רישום ובעלות, חריגות ובנייה ועוד. קשיים כאלו, אם מתגלים ברגע האחרון, יכולים להוביל לפיצוץ עסקאות, עוגמת נפש רבה ואפילו הפסדים כספיים.
הגדרת מסגרת תקציב בלתי - אחראית קונה רציני חייב להכיר לעומק את מחירי השוק באזור בו הוא מחפש. נכון, כולנו חולמים שה-"מציאה" של האזור תיפול אל חיקנו, אך בפועל עלינו להבין בדיוק מה נוכל לרכוש בתקציב שלנו, מה הפער בין מחירי השיווק למחירי הסגירה באזור, מה הגמישות והיתרונות שלנו במו"מ ועוד. מומלץ להתייעץ עם מומחה לנדל"ן באזור שיוכל לשקף לנו את הנתונים הללו באופן אמין. המלצה נוספת – יש להשאיר ברשותנו תקציב נזיל של כ-10% מעל למחיר הנכס. רכישת דירה כוללת עלויות נוספות, כגון עמלת עו"ד ותיווך, תשלום מס רכישה במקרים מסוימים, שיפוץ, הובלה ועוד. אסור לנו לרכוש נכס חדש תוך מיצוי מוחלט של כל מסגרות הכסף הזמינות לנו.
לא לנהל משא ומתן עצמאי - עלינו להימנע בכל אופן מלהיכנס אל תוך סיר הלחץ האמוציונאלי שהוא מו"מ ישיר ופנים-אל-פנים מול בעל הנכס. משאים ומתנים שכאלו מועדים לפורענות ועתירי מניפולציות, הטעיות, דרמות וסחטנות רגשית. מו"מ איכותי מנוהל אך ורק באופן רציונאלי המאפשר קבלת החלטות קרה ומחושבת לקידום העסקה. מומלץ בחום להשתמש באיש מקצוע לצורך ביצוע המו"מ בפועל, וזאת על מנת ליצור חיץ בינינו ובין הבעלים המאפשר הפעלת שיקול דעת בצורה נוחה, נעימה ורגועה. חשוב לזכור – בעל הנכס אינו אמור להיות חבר שלנו. תפקידו מסתכם כצד השני במו"מ, ורצוי שכל ההתקשרות מולו תתבצע באמצעות צד שלישי עליו אנו סומכים. כל טעות במו"מ, ולו הקטנה ביותר, הנובעת מתגובות אמוציונאליות – עולה הרבה כסף!
